Zweckentfremdung

Abriss

Oft lohnt sich die Renovierung einer Immobilie nicht und der Eigentümer bevorzugt einen Abriss mit anschließendem Neubau. So kann nicht nur der Wohnraum, sondern auch die eigene Rendite erhöht werden. Man sollte meinen, dass dies im Interesse aller liegt. Aber auch hier hat man seine Rechnung ohne die doch sehr spezielle Berliner Verwaltung gemacht.

Abrissanträge werden in jedem Fall extrem langwierig, wenn nicht vollständige Unterlagen und der richtige Antrag nebst korrekter Argumentation eingereicht werden. Zwar wird ein Abriss mit anschließendem Neubau im Gesetz ausdrücklich vorgesehen, sind die Unterlagen aber nicht exakt so wie vom Bezirksamt gewünscht, wird der Antrag aber erst einmal zur Seite gelegt. Wird der Antrag hingegen korrekt eingereicht, wird ihm unserer Erfahrung auch stattgegeben. Im Ergebnis muss die gleiche Anzahl an Wohnungen mit der ungefähr gleichen Quadratmeterzahl errichtet werden

Äußerst interessant ist jedoch die Feststellung, dass kein schützenswerter Wohnraum mehr vorliegt. Denn soweit der Wohnraum nicht mehr schützenswert ist - in aller Regel weil er nicht mehr mit angemessenen Kosten restauriert werden kann - fällt er nicht mehr unter die Zweckentfremdung. Somit kann recht unproblematisch eine Umwidmung durch das Bauamt in Gewerberäume erfolgen. Da auch hier ein extremer Notstand herrscht, sind die Renditen in diesem Bereich deutlich höher.

Ein solcher Kniff gelingt über die Einreichung eines Renditegutachtens und eines positiven Votums der Baubehörde. Die Rechtsprechung ist in diesem Bereich recht großzügig aber eben unfassbar langsam. Die Rechtsprechung entscheidet hier ausdrücklich nicht im Sinne der Politik des Berliner Senats. Trotzdem sind die Bezirksämter bei der Erklärung, dass kein schützenswerter Wohnraum mehr vorliegt äußerst zurückhaltend. Auch hier hilft aber eine gute anwaltliche Arbeit viel Zeit und Geld einzusparen.

Aufgrund seiner politischen Ideologie verbietet Berlin in sehr vielen Fällen - und auch klar rechtswidrig - Abriss- und Neubaugenehmigungen. Deshalb sind extrem viele Verfahren gerichtsanhängig. Insoweit ist bei der Planung mit einem erhöhten Zeitaufwand zu rechnen. Dies kann besonders ärgerlich sein, wenn bereits ein Kredit aufgenommen wurde und nun die extrem hohen Bereitstellungszinsen anfallen.

Ein weiteres, wenngleich in Berlin noch nicht häufig praktiziertes, Vorgehen der Behörde ist die Einsetzung eines Treuhänders. Dies kann in den Fällen passieren, wenn Wohnraum so verändert worden ist, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist. Dann nämlich kann die Behörde zur Wiederherstellung einen Treuhänder einsetzen, sofern der Eigentümer nicht nachweist, dass er selbst innerhalb der von der Behörde gesetzten Fristen die für die Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt hat.

Die Einsetzung eines Treuhänders wurde nur in sehr wenigen Fällen vorgenommen. Es ist aber absehbar, dass dieses Vorgehen Zunehmens an Bedeutung gewinnen wird. Der Weg zu einer anwaltlichen Beratung ist hier unumgänglich.